Mistral Ronson - umowa
Czy jest tu ktos, kto kupil tam mieszkanie? Jak wyglada sprawa umowy, czy
udalo sie wprowadzic jakies zmiany? Mam rezerwacje i nie wiem, czy jest
szansa negocjowac warunki (nie chodzi mi raczej o cene lub platnosci).
dziekuje za wszelkie informacje.

Marża developerów I Poł. 2009
(czytając poniższe teksty trzeba mieć na uwadze m.in. obecny sposób
księgowania u developerów)

1
Deweloperzy Marże mocno spadają
Deweloperzy powoli godzą się z myślą, że czas wysokich, ponad 30-proc., marż
operacyjnych bezpowrotnie przeminął. Jak wynika z analiz półrocznych raportów,
największy spadek rentowności odczuły firmy budujące mieszkania o podwyższonym
standardzie oraz apartamenty. Powód? Potencjał dla cięć cen takich lokali był
największy. Z kolei deweloperom specjalizującym się w oferowaniu tzw.
mieszkań popularnych udało się utrzymywać zyskowność porównywalną z tą z
najlepszych czasów
http://archiwum.parkiet.com/artykul/659567_Deweloperzy_Marze_mocno_spadaja.html

2
Kryzys uderzył najmocniej w luksusowych deweloperów
Budowa mieszkań jest coraz mniej zyskowna. Większość spółek z branży musiała
pogodzić się z kilkudziesięcioprocentowym spadkiem rentowności. Analitycy nie
spodziewają się, by w najbliższym czasie sytuacja się poprawiła
Czasy, w których spora część notowanych na warszawskiej giełdzie deweloperów
mogła pochwalić się ponad 40-proc. marżami na sprzedaży mieszkań, odchodzą w
zapomnienie. Jak pokazuje analiza wyników po I półroczu 2009, większość
giełdowych spółek z branży dotknął spadek rentowności, tym większy, im wyższe
marże notowały w przeszłości. W całej branży najlepiej w czasach dekoniunktury
na rynku nieruchomości radzą sobie deweloperzy specjalizujący się w budowie
mieszkań popularnych. Takie spółki jak J.W. Construction nie tylko utrzymały
zyskowność, ale nawet zdołały ją poprawić.

Dzisiejsze wynikiwypracowane przed laty

Analitycy zaznaczają, że raportowane w tym roku wyniki finansowe deweloperów,
w tym zyskowność działalności, są mocno historyczne. Powód? Zmiana standardów
rachunkowości. Zgodnie z wdrożonym z początkiem 2009 r. standardem MSR 18
przychody ze sprzedaży mieszkań rozpoznawane są po przekazaniu lokali
nabywcom. Wcześniej były wykazywane proporcjonalnie do zaawansowania prac
budowlanych i zbycia lokali. W aktualnych danych mogą zostać ujęte przychody
(a więc i zyski) już uwzględnione w dawniej publikowanych sprawozdaniach
finansowych.

Na wielkość wykazywanych przychodów i zysków dominujący wpływ miały warunki
rynkowe w momencie sprzedaży wykańczanych dziś lokali. Biorąc pod uwagę, że
spora część z oddawanych obecnie mieszkań została sprzedana na etapie dziury w
ziemi przed 1–2 laty, wpływ zapaści na rynku nie jest w pełni widoczny.

Droższe bardziej tanieją

Mimo to, zdaniem rynkowych ekspertów, da się zauważyć, że kryzys w branży
mocniej uderzył w deweloperów specjalizujących się w budowie apartamentowców
lub mieszkań o podwyższonym standardzie. – Marże na droższych mieszkaniach
skurczyły się mocniej, ponieważ w czasach prosperity były dużo wyższe, dlatego
potencjał redukcji był większy. Ponadto w czasach hossy na rynku wiele
mieszkań z segmentu „popularny plus” prezentowano ewentualnym nabywcom jako
apartamenty i tak je wyceniano. Kryzys zaostrzył konkurencję i przyczynił się
do dostosowania cen tych mieszkań do ich faktycznej wartości – ocenia Michał
Sztabler z DM PKO BP.

O spadku marż przesądza również zmieniająca się struktura mieszkań oddawanych
w danym okresie sprawozdawczym. – O rentowności decyduje miks zdawanych
mieszkań, czyli stosunek lokali z projektów o niższych marżach do tych o
wyższej rentowności. W ostatnim czasie zdecydowanie więcej sprzedaje się
mieszkań z segmentu popularnego, wzrasta ich waga w ogólnej wartości
przychodów, dlatego marże się kurczą – dodaje Sztabler.

Decyduje miks sprzedanychmieszkań

O istotnym, bo o 10 pkt proc. spadku marży brutto na sprzedaży i rentowności
operacyjnej Dom Development przesądziła, zdaniem analityków, zmiana strategii
działania. Deweloper od pewnego czasu zwiększa swoją aktywność w segmencie
mieszkań popularnych, podczas gdy wcześniej znacznie większą część jego oferty
stanowiły mieszkania z górnej półki. Nie pozostaje to bez wpływu na
raportowane wyniki. – W I półroczu 2008 r. do użytku oddawane były m.in.
mieszkania w droższych projektach, a w tym roku kończone są przede wszystkim
popularne projekty na warszawskiej Białołęce – wskazuje Cezary Bernatek,
analityk KBC Securities.

Podobnie ma się sytuacja z Ronsonem. Przed rokiem jego marża brutto na
sprzedaży przekraczała 47 proc. W I półroczu deweloper mógł się pochwalić
tylko 36-proc. rentownością. – Spadek marż Ronsona spowodowany jest przede
wszystkim zwiększeniem udziału w przekazywanej puli mieszkań w poznańskim
projekcie Galileo, generującym znacznie niższą marżę niż warszawskie projekty
Meridian i Mistral, odpowiadające za gros przychodów wykazanych w I połowie
2008 r. – zauważa Bernatek. Z kolei zdaniem Macieja Stokłosy, analityka DI BRE
Banku, to korzystniejszy miks mieszkań zdanych w I półroczu tego roku sprawił,
że J.W. Construction mógł pochwalić się niespodziewanym wzrostem rentowności.

Wzrost dzięki niskiej bazie

Choć nie najlepsza sytuacja na rynku nieruchomości nie sprzyja
maksymalizowaniu zysku z budowy mieszkań, części giełdowych deweloperów udało
się zanotować imponującą poprawę rentowności. W przypadku niektórych spółek,
takich jak Gant czy Marvipol, wzrost rentowności operacyjnej wynika z niskiej
bazy porównawczej. Obie firmy w I półroczu 2008 r. do użytku oddały znikomą
liczbę mieszkań. W efekcie wykazane przychody z działalności deweloperskiej
obu firm za ten okres nie przekroczyły 20 mln zł, a na poziomie operacyjnym
okres zamknięto ze stratami. Zaksięgowane w tym roku znacznie wyższe przychody
pozwoliły obu deweloperskim spółkom osiągnąć zysk operacyjny.

obrazek
www.parkiet.com/galeria/7,2,849041.html
[img]http://grafika.parkiet.com/gparkiet/849041,104118,9.jpg[/img]

art
www.parkiet.com/artykul/7,849041_Kryzys_uderzyl_najmocniej__w_luksusowych_deweloperow.html